2021년 확 바뀐 부동산 세금 - 주택임대사업자

몇 년 전만 해도 주택임대사업자를 권장하면서 여러 세제 혜택을 줬다.

세입자 입장에서도 임대사업자 등록주택은 계약 갱신 시 임대료 상승률 5% 제한으로 주거 안정에 도움이 됐다.

하지만 어느 순간 정책 기조가 바뀌었다.

 

아파트는 임대주택 등록 자체가 불가하게 되었고, 

의무임대기간이 지나면 자동말소, 의무임대기간 전이라도 자진말소를 유인하고 있다.

단기적으로는 임대주택이 매물로 나와 약간의 매매 공급이 증가하고,

장기적으로는 임대물건 공급이 감소하고, 임대사업자의 매입 수요가 감소하게 된다.

매매 시장은 공급 증가, 수요 감소로 가격이 안정될 가능성도 있다.

임대 시장은 공급감소, 수요 불변으로 가격이 상승할 수 있다.

다만, 현재 정책이 계속 유지될지가 관건인데,

개인적인 생각으로는 가능성이 그리 많아 보이지 않는다.

 

여하튼 현재에 충실해야 하니 현재 개정된 주택임대사업자 제도를 살펴본다.

 

[임대주택 등록제도 전면 개편 (2020.08.18)]

1. 단기임대주택에 대한 신규 등록 폐지

2. 단기임대주택에서 장기임대주택으로 전환불가

3. 장기임대주택에 대한 의무임대기간 8년에서 10년으로 연장

4. 아파트 임대주택으로 등록불가

5. 폐지되는 임대주택(단기임대주택으로 등록한 모든 주택, 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 대해 자진말소 및 자동말소 시행

 

[자진말소 자동말소]

* 자진말소시 반드시 임차인의 동의 필요

 ■ 자진말소 및 자동말소 후 임대주택 재등록 가능 여부

  - 아파트 : 불가

  - 다세대, 연립, 단독, 다가구, 오피스텔 : 장기임대주택으로 등록 가능 (의무임대기간 10년 이상)

 

[자진말소와 주택임대사업자 세제혜택 적용여부]

1. 임대주택 자진말소 (민간임대주택법 제16조 1항 11)

 1) 민간임대주택법의 의한 의무임대기간이 경과되기 전에 주택임대사업자가 자진해서 임대사업자 등록을 말소하는 것 

    -> 과태료(3천만원) 부과 없음

 2) 자진말소할 경우 반드시 임차인의 동의 필요

 

2. 자진말소시 세법상 의무임대기간 충족불가

 

 

[자동말소와 주택임대사업자 세제혜택 적용여부]

1. 임대주택 자동말소 (민간임대주택법 제6조 5항)

 민간임대주택법에 의한 의무임대기간이 경과되면 지방자치단체장이 자동으로 임대사업자 등록을 말소시키는 것

 

2. 민간임대주택법과 세법과의 임대기간 기산점 불일치로 인한 문제 발생

   (임대사업자 등록일 2~3일 이후 사업자등록 나오는 경우가 일반적)

 

 

[자진말소 및 자동말소 시 종합부동산세 합산배제]

1. 종합부동산세 합산배제

 일정 요건을 충족한 임대주택은 종합부동산세를 계산함에 있어 합산과세 대상에서 제외

 

2. 자진말소 및 자동말소 시 종합부동산세 합산배제 경감세액 추징배제 규정 신설

 

3. 자진말소 시 임대의무기간의 2분의1 이상을 임대해야 하는지 여부

 거주주택 비과세 및 다주택자 양도소득세 중과배제 규정과는 달리 종합부동산세는 자진말소시 민간임대주택법상 의무임대기간의 2분의1 이상을 임대하지 않은 상태에서 자진말소할 경우에도 기 경감받은 종합부동산세가 추징되지 않는다.

 

 

[자진말소 및 자동말소와 거주주택 비과세 특례]

1. 거주주택 비과세 특례

 1세대가 일정 요건을 충족한 임대주택과 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택(2년 이상 거주한 경우에 한함)을 양도할 경우 해당 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용

 

2. 자진말소 및 자동말소와 거주주택 비과세

* 의무임대기간 : 소득세법상 의무임대기간이 아닌 민간임대주택법상 의무임대기간을 의미

 

3. 거주주택 비과세 특례 관련 시행령 개정 (소득세법 시행령 제155조 20항)

 제167조의 3 제1항 제2호에 따른 주택 [같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 임대사업자등록 신청을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목 단서규정 중 1)은 적용하지 않는다. 이하 "장기임대주택"이라 한다]과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 일정요건을 충족하고 해당 1주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

 <개정전 법령>

제167조의 3 제1항 제2호에 따른 주택 [같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 않는다. (이하 동일)

 

 

[소득세법상 장기임대주택의 범위]

 

 

[아파트를 제외한 주택은 임대주택 등록시 거주주택 비과세 적용 가능]

1. 거주주택 비과세 특례를 적용받기 위한 의무임대기간 변동

 

2. 2018.09.14 이후 취득한 조정대상지역에 소재한 주택도 거주주택 비과세 적용가능

1) 2020.07.11 이후 임대등록한 장기임대주택은 "마목" 적용

2) 소득세법 시행령 개정으로 "마목" 단서규정 중 첫번째 단서규정 (2018.09.14 이후 취득한 조정대상지역 소재 주택은 제외) 적용배제

3) 2018.09.14 이후 취득한 조정대상지역에 소재한 주택(아파트 제외)도 장기임대주택으로 등록하여 법 소정 요건을 충족할 경우 거주주택 비과세 적용 가능

 

3. 현재 장기임대주택으로 등록할 경우 거주주택 비과세 특례 적용가능 주택

 1) 아파트를 제외한 모든 주택 (취득시기 및 조정대상지역 소재여부 불문)

 2) 건설임대주택

 

 

[자진말소 및 자동말소와 다주택자 양도소득세 중과배제]

1. 다주택자 양도소득세 중과배제

  일정 요건을 충족한 임대주택을 양도하는 경우에는 양도소득세 중과대상에 해당한다 할지라도 양도소득세 중과배제 적용

 

2. 자진말소 및 자동말소와 다주택자 양도소득세 중과배제

* 의무임대기간 : 소득세법상 의무임대기간이 아닌 민간임대주택법상 의무임대기간을 의미

* 자진말소 및 자동말소와 거주주택 비과세의 경우는 5년이내 양도

 

 

[자진말소 및 자동말소와 장기보유특별공제율 특례적용]

1. 장기보유특별공제율 특례적용

 일정 요건을 충족한 장기임대주택(구 준공공임대주택)을 8년 이상 임대하고 양도하는 경우에는 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해 50%(8년 이상 임대한 경우) 또는 70%(10년 이상 임대한 경우)의 특례 장기보유특별공제율 적용

 

2. 자동말소 대상 임대주택(아파트) 장기보유특별공제율 70% 적용여부

 1) 장기임대주택으로 등록한 아파트는 8년 의무임대기간 경과 후 자동말소

 2) 장기보유특별공제율 50%는 적용가능하지만, 70%는 적용불가 (10년 임대 전 자동말소 됨)

 3) 자동말소 대상이 아닌 단독, 다중, 다세대, 연립, 오피스텔 10년 이상 임대한 경우 장기보유특별공제율 70% 적용가능

 

 

[자진말소 및 자동말소와 양도소득세 100% 감면]

1. 양도소득세 100% 감면

 일정 요건을 모두 충족한 장기임대주택을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 임대기간 중에 발생한 양도소득에 대한 양도소득세를 100% 감면

 

2. 자동말소 대상 임대주택(아파트) 양도소득세 100% 감면 적용여부

 1) 장기임대주택으로 등록한 아파트는 자동말소로 양도소득세 100% 감면을 적용받기 위한 의무임대기간(10년 이상) 충족 불가 -> 양도소득세 100% 감면 적용 불가

 2) 자동말소 대상이 아닌 단독, 다중, 다세대, 연립, 오피스텔은 10년 이상 임대(8년 의무임대기간이 종료 후 임대사업자 등록을 말소하지 않고 2년 이상 더 임대)한 경우 양도소득세 100% 감면 적용 가능

 

주택임대사업자에게 가장 뼈 아픈 게 바로

아파트 장기보유특별공제 70% 감면, 양도소득세 100% 감면 적용 불가 부분이다.

이것 때문에 5% 임대료 인상 제한을 감수하고 장기임대주택(구 준공공임대주택)으로 등록한 경우가 많을텐데 말이다.

향후 임대차법이 개정될 때 관전 포인트 이기도 하다.

 

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