2021년 확 바뀐 부동산 세금 - 종합부동산세

부동산을 보유하고 있으면 내야 하는 세금은 재산세와 종합부동산세가 있다.

가장 무서운건 종합부동산세다.

세율이 어마어마하기 때문이다.

종합부동산세는 매년 6월 1일(과세기준일)을 기준으로 개인별 주택 보유 가액을 합산하여 부과한다.

매년 수백만원에서 많게는 수천만원까지 내야하는 종합부동산세를 잘 이해해야 

올바른 투자 전략을 세울 수 있다.

 

[종합부동산세 세율]

[기본세율 적용 대상자] - 세부담 상한율 150%

1. 1주택자 (조정대상지역 여부 불문)

2. 조정대상지역 1주택자 + 비조정대상지역 1주택자

3. 비조정대상지역 2주택자

 

[중과세율 적용 대상자] - 세부담 상한율 300%

1. 조정대상지역 2주택자

2. 3주택 이상자 (조정대상지역 여부 불문)

* 세부담 상한율 : 지난해 대비 세금 증가 한도 (급격한 세금 증가 방지)

 

[종합부동산세의 1 주택자 범위]

1. 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 소득세법에 따른 거주자를 말한다. (종합부동산세법 시행령 제2조의 3)

2. 사례

 1) 비거주자로 국내에 1주택만을 소유하고 있는 경우 -> 거주자 요건 미충족

 2) 법인이 1주택을 소유하고 있는 경우 -> 세대 요건 미충족

 3) 주택부속토지만을 소유하고 있는 경우 -> 1주택 요건 미충족

 4) 국내에 1주택을 세대원이 공동명의로 소유하고 있는 경우 -> 세대원중 1명 요건 미충족

 5) 합산배제요건을 충족한 임대주택과 1주택을 소유하고 있으면서 해당 주택에 소유자가 주민등록을 하고 실제 거주하고 있는 경우 -> 1주택자 해당

 6) 합산배제요건을 충족한 임대주택과 1주택을 소유하고 있으나 타인에게 임대 주고 있는 경우 -> 거주요건 미충족

 

[종합부동산세 계산 방식]

1. + 공시가격 : 모든 공동/개별주택 공시 가격 합산

2. - 공제금액 : 6억원 공제금액 차감 (1주택자 9억원 공제)

3. * 공정시장가액 비율 : 21년 95%, 22년 100%

4. = 과세표준

5. * 세율 : 6단계 누진 세율 적용 (기본세율 vs 중과세율)

6. = 종합부동산 세액

7. - 공제할 재산세액 : 과세표준에 대해 기납부한 재산세 차감 (이중과세 방지)

8. = 산출세액

9. - 세액공제 : 1주택자 한하여 고령자 or 장기보유자 세액공제

10. - 세부담 상한 초과액  : 세부담상한율 150% or 300% 

11. = 납부세액

 

[부부 공동명의 1 주택자 납세 특례]

1. 원칙 : 부부 개인별로 6억원의 과세기준금액을 적용받아 종합부동산세 납부

           -> 부부 개인별로 6억원씩 공제받을 수 있음

2. 예외 : 부부 중 1인이 1주택을 소유한 것으로 보아 9억원 공제와 고령자 세액공제 및 장기보유자 세액 공제를 적용받아 종합부동산세 납부 -> 선택 가능

3. 매년 9월 16일 ~ 9월 30일까지(합산배제신청기간) 관할 세무서장에게 신청

4. 결론

1) 주택 공시 가격이 12억원 이하인 경우

   -> 개인별 과세방식 유리 (6억원씩 공제받으면 종부세 비해당) 

2) 주택 공시 가격이 12억원 초과하고 장기보유자 세액공제나 고령자 세액공제를 적용받을 수 있는 경우

  -> 공동명의 1주택자 과세방식 유리 (9억원 공제받고, 세액공제)

 

[부부 명의 분산 전략]

남편 소유 A, B, C 주택

A주택 : 10억, 조정대상지역

B주택 : 5억, 조정대상지역

C주택 : 5억, 비조정대상지역

 

1. 사례 1

 A, B, C주택 지분 50%를 배우자에게 증여한 경우

남편 : 주택공시가격 10억  (A+B+C)*50%, 중과세율 적용 (3 주택자), 세부담상한율 300% (3주택자)

배우자 : 주택공시가격 10억  (A+B+C)*50%, 중과세율 적용 (3주택자), 세부담상한율 300% (3주택자)

 

2. 사례 2

A주택 100%를 배우자에게 증여한 경우

남편 : 주택공시가격 10억 (B+C), 기본세율 (조정 1주택 + 비조정 1주택), 세부담상한율 150%

배우자 : 주택공시가격 10억 (A), 기본세율 (조정 1주택), 세부담상한율 150%

 

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