2021년 확 바뀐 부동산 세금 - 양도소득세3 (일시적 2주택 비과세, 고가1주택자 장기보유특별공제)

부동산 양도소득세에서 가장 신경 써야 하는 게 비과세다.

비과세 요건 해당 여부에 따라 수억원의 세금이 왔다 갔다 하기 때문이다.

1세대 1주택의 경우에만 보유 및 거주 요건을 충족했을 때 

양도소득세를 비과세 해주지만 예외 규정이 존재한다.

대표적인게 일시적 2주택 비과세다.

1세대 1주택 비과세 요건 충족 상태에서

새로운 집으로 이사 가기 위해 취득한 경우 등에 적용해주는 예외적 규정이다.

 

[일시적 2주택 비과세]

조정대상지역 해당여부는 신규주택 취득일 현재를 기준으로 판단

 

1. 비조정대상지역 일시적 2주택 비과세 특례

 1) 종전주택 취득일로부터 1년 이후 신규주택 취득

 2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도

 3) 양도일 현재 종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건 충족

 

2. 조정대상지역 일시적 2주택 비과세 특례

 1) 종전주택 취득일로부터 1년 이후 신규 신규주택 취득

 2) 신규 주택 취득일로부터 일정기간 내에 종전주택 양도

 3) 양도일 현재 종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건 충족

  * 종전주택 양도기간은 신규주택 취득일을 기준으로 판단

  * 신규주택에 기존 임차인이 거주하고 있어 전입할 수 없는 경우에는 전입 기간과 양도 기간을 임대차 계약 종료일까지(신규주택의 취득일로부터 최대 2년 한도) 연장

 

[고가 1주택자 장기보유특별공제율 적용방법 변경]

■ 장기보유특별공제

1) 장기보유(3년 이상)한 양도자산의 세부담을 경감시켜 주기 위해 양도차익에서 일정액(보유기간*공제율)을 차감하여 양도소득금액을 산정하는 제도

2) 장기보유 특별공제 적용대상 : 3년 이상 보유한 토지, 건물

3) 보유기간의 산정 : 취득일 ~ 양도일까지 기간(2021.01.01 시행되는 보유기간 리셋과 무관)

4) 공제율 : 일반적인 경우(2%). 1세대 1주택 고가주택 (2년 거주기간에 따라 차등)

 

[고가 1주택자 장기보유특별공제 적용사례]

 

[공동상속주택에 대한 거주요건 및 장기보유특별공제 적용방법]

1. 공동상속주택에 대한 1세대 1주택 거주요건 적용방법

 1) 2017.08.03 이후 조정대상지역에 소재하는 주택을 상속받은 경우, 해당 주택이 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 보유기간 중 거주 2년 이상 필요

 2) 공동상속주택은 다음 순서에 따른 자의 거주기간으로 판단

   상속지분이 가장 큰 상속인 -> 당해주택 거주자 -> 최연장자

 

2. 고가 공동상속주택에 대한 장기보유특별공제 적용방법

 1) 고가 1세대 1주택에 대해서는 개정된 장기보유특별공제 계산방식 적용

    보유기간 * 4% (40%한도) + 거주기간 * 4% (40%한도)

 2) 공동상속주택은 다음 순서에 따른 자의 거주기간으로 판단

   상속지분이 가장 큰 상속인 -> 당해주택 거주자 -> 최연장자

 

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