2021년 확 바뀐 부동산 세금 - 법인매매사업자1 (취득세, 종합부동산세)

나중에 안 사실이지만,

현재 야당이 집권당일 시절 부동산 투자의 꽃은 법인매매사업자였다.

아는 사람들만 아는 투자 노하우였고, 

제도/세제 혜택도 많았다.

심지에 부동산 규제 정책에 포함되지 않아 말 그대로 그들만의 리그였던 시절이었다.

그 시절엔 부동산 법인을 해보려 해도 관련 책이나 온라인 강의도 없었다.

그러던게 투자 카페에서 하나둘 강의를 시작하고,

관련 책이 나오기 시작했다.

부동산 법인 관련 뉴스와 기사가 하나둘씩 나오기 시작한다.

주식 격언 중 소문에 사서 뉴스에 팔라는게 있다.

뉴스에 나올 정도면 모두가 알고 주가도 꼭지라는 의미다.

부동산 법인도 뉴스가 나오니 규제가 시작됐다.

결국 부동산 법인의 취득, 보유, 양도 모든 부분의 세재가 강화됐다.

 

[법인의 주택 유상거래시 취득세율]

1. 법인 주택 유상 매입시 취득세율 인상

 법인은 주택 매입시 취득세가 무조건 12%다.

 법인은 이제 주택을 사지 말라는 거다.

 

2. 법인 주택 매입시 취득세율 적용시기

 1) 2020.08.12 취득분부터 적용

 2) 2020.07.10 이전에 매매(분양)계약을 체결한 경우에는 취득시기와 상관없이 종전규정 적용

※ 취득시기 : 잔금일과 등기일 중 빠른 날을 의미

 

[개인 vs 법인 주택 매입시 취득세율 비교]

 

[법인의 주택 매입시 중과제외 주택 적용 여부]

○ 중과제외 주택 : 법인도 개인과 마찬가지로 다음의 주택에 대해서는 소유 주택수에 관계없이

                         무조건 1~3% 기본세율 적용

○ 공시가격 1억원 이하 주택, 노인복지주택, 등록문화재주택, 가정어린이집, 주택시공자가 취득하는 주택, 농어촌주택, 사원용주택

 

[법인의 주택공시가격 1억원 이하 주택 취득시 취득세율]

1. 대도시 중과대상 적용 법인

 법인 본점 소재지가 대도시에 소재하고 있고, 법인을 설립한지 5년이 미경과된 법인

※ 본점 소재지가 대도시 내에 소재하고 있고, 법인 설립 5년이 미경과된 법인은 주택공시가격 1억원 이하의 주택을 취득한다 할지라도 중과세율 12% 적용

 

2. 지방세법상 대도시

 1) 지방세법에서 대도시는 수도권과밀억제권역에서 "산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률"을 적용받는 산업단지를 제외한 지역을 의미

 2) 서울특별시라도 가산디지털산업단지, 구로디지털 산업단지, 서울 온수 산업단지, 마곡 산업단지는 대도시에서 제외

 

  ※ 수도권 과밀억제권역 (수도권정비계획법 시행력 별표 1)

 1) 서울특별시 : 전 지역

 1) 인천광역시 : 다음 지역을 제외한 전 지역 

                     - 강화군, 옹진군

                     - 서구(대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동)

                     - 인천 경제 자유구역, 남동 국가산업단지

 2) 경기도 : 다음 지역

                    - 의정부시, 구리시, 하남시

                    - 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동)

                    - 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월 특수지역 제외)

 

  ※"산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률"을 적용받는 산업단지

 1) 국가산업단지 : 가산디지털 산업단지, 구로디지털 산업단지

 2) 일반산업단지 : 서울 온수 산업단지, 마곡 산업단지

                  

[대도시 중과대상 적용 법인이 중과 제외 주택을 취득한 경우]

 중과 대상 적용 법인은 중과제외 업종 (지방세법 시행령 제26조에 규정된 업종, 임대주택 등)과 중과제외 주택(지방세법 시행령 제28조의 2에 규정된 주택, 주택공시 가격 1억원 이하 주택 등) 요건을 모두 충족한 주택에 한하여 기본세율 1% 적용 가능

 

[법인 종합부동산세 계산]

1. + 보유 주택 공시가격 합 : 공동주택 가격, 개발주택 가격

2. * 공정시장가액비율 : 95% (2021년), 100%(2022년)

3. = 과세표준

4. * 세율 (%) : 단일세율 (3%, 6%)

7. = 산출세액

8. - 공제할 재산세액 : 과세표준에 부과된 재산세액(이중과세 방지)

9. = 납부세액

※ 2021년 부과분부터 법인은 누진세율이 아닌 단일세율(3% or 6%) 적용

※ 2021년 부과분부터 법인은 공제금액(6억원) 및 세부담상한율(150% or 300%) 적용불가

※ 기본세율 적용 대상자

  1) 1주택자 (조정대상지역 여부 불문)

  2) 조정대상지역 1주택자 + 비조정대상지역 1주택자

  3) 비조정대상지역 2주택자

※ 중과세율 적용 대상자

 1) 조정대상지역 2주택자

 2) 3주택 이상자 (조정대상지역 여부 불문)

 

[법인 주택임대사업자 종합부동산세 합산배제]

1. 장기임대주택으로 등록한다 할지라도 종합부동산세 합산배제 적용불가

 1) 2020.06.18 이후 임대등록 신청한 조정대상지역 소재 주택

 2) 다음에 해당하는 주택은 장기임대주택으로 등록할 경우 종합부동산세 합산배재 적용가능

   - 건설임대주택 (취득시기/소재지 무관)

  - 비조정대상지역에 소재하고 있는 주택

 

2. 개인 vs 법인 주택임대사업자 등록과 종합부동산세 합산배제 적용

 

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