[부동산 경매] 투자유형, 임차인, 등기부, 하자물건, 개별매각, 입찰시 유의사항, 공유자 우선 매수 신고

부동산 투자라 하면 많이 떠올리는 것 중 하나가 경매 투자다.

양질의 온/오프라인 강의 및 유튜브 강의가 많아져 접근성도 좋아졌다. 

10년 전쯤 오프라인 강의도 들어보고, 투찰도 한 번쯤 해봤다.

물론 낙찰 받진 못했지만.

 

2021년 부동산 세금 개편으로 주택투자는 더 이상 어렵게 됐다.

비교적 안전하고 안정적이던 투자처가 사라진 것이다.

속칭 사다리 치워졌다고 한다.

하지만 언제나 정책이 있으면 대책이 있는 법.

새로운 투자 방안으로 경매를 다시 공부하며 정리해 본다.

 

부동산 투자는 물건 현장을 먼저 보고 현재가치, 미래가치가 있다고 판단된 후 권리 관계를 보는 것.

경매는 감정가 최초 경매에서 시세 90%로 입찰하는게 좋다. (시세의 10% 할인 매입)

 

[투자 유형]

* 공장/창고 - 토지 중심

* 월세투자 - 현금 흐름

* 매매차익투자 - 실질적 부자 될 수 있는 투자 (이자비용 발생)

* 월세투자 + 매매차익 투자 필요 - 현금흐름 투자로 매매차익투자의 이자비용 감당

 

[임차인]

* 임차인 보호 요건 : 계약서, 점유, 전입

  (계약기간 만료 후 보증금 반환 없을 경우 임차권 등기명령으로 등기 후 점유 이탈 가능 - 임대인 동의 불필요)

 

* 임차인 입장에서는 전세권 보다 임차권이 유리

  전세권은 건물 경매 대금에서만 보장, 임차권은 토지+건물 전체 경매 대금에서 보장.

 

* 단독주택, 다가구는 호수 잘못 기재해도 보호 됨

 

* 선순위 임차인 보증금은 낙찰가가 보증금보다 모자라면 낙찰자가 인수해야 함.

* 선순위 임차인 : 확정일자, 배당신청 있으면 낙찰 대금에서 배당, 모자라면 낙찰자 인수.

                     : 확정일자, 배당신청 둘 중 하나라도 없으면 낙찰자가 인수

 

[등기부]

- 표제부 : 부동산 표시에 관한 사항

- 갑구 : 부동산 소유권에 관한 사항 (소유권, 압류, 가압류 등)

- 을구 : 부동산 사용권에 관한 사항

※ 갑구, 을구의 각 권리를 날짜순으로 정리해 보고 경매정보지와 비교 (경매정보지 오류 가능성 있음)

 

[하자 있는 물건이 유리한 경우]

 

[개별 매각]

 전원주택지 5필지 개별 매각 사례

* 1번 낙찰받으면 2~5번(맹지) 무한 유찰

* 1번 낙찰 후 현황도로 막고 도로 없다는 공지 해야 함

* 추후 2~5번 저가 낙찰받거나 2~5번 낙찰자에게 현황도로 사용료

* 물건 번호 다수 나온 경우 핵심 필지 선점이 관건

* 투찰 시 물건 번호 잘못쓰면 다른 물건에 투찰한게 됨. 

* 투찰 시 물건번호 쓰지 않으면 무효

※ 맹지 : 도로가 없어 건축허가받을 수 없는 땅

 

[입찰 시 주의사항]

1. 물건 번호 안 쓰면 무효

2. 입찰보증금 최저가 10% (입찰가 10%는 개정됨)

3. 낙찰 후 미납 사건은 입찰보증금 20% (간혹 30% 인 경우 있으니 확인 필요)

4. 입찰표 금액 수정 불가, 아라비아 숫자만 기재

5. 차순위 매수 신고 : 실익 없음 (보증금 내야 하고 혹시 잔금 치러야 할지 모를 가능성에 몇 달을 다른 입찰도 못하게 됨)

6. 피서철, 혹한, 폭설 시에는 법원에 투찰자가 적고, 그만큼 낙찰가율로 낮아진다.

7. 채무자의 경매 낙찰 항고 들어오면 채무자가 채무 상환할 가능성이 높음 (현재는 항고 시 보증금 납부 필요)

 

[공유자 우선 매수 신고 활용 사례]

* 지분 1/2 경매 나온 물건 

 -> 낙찰

 -> 시간 경과 후 기존 지분권자에게 임대료 청구, 지분 매입 or 매각 협의

 -> 지분 매입/매각 협의 결렬 및 임대료 미납 시 경매 청구

 -> 기존 지분권 1/2 경매 신청 (공유물 분할 청구 소)

 -> 하자 물건으로 유찰 가능성 높음

 -> 낙찰 시 공유자 우선매수신고로 취득 가능

※ 공유자 우선매수 신고하면 낙찰가대로 매수할 수 있음.

 

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