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국토부 실거래 조사 (금액, 추세), 물건 인근 부동산 사무소 방문하여 전세/매매 시세 조사 - 시세 하락 추세라면 보수적으로 입찰 - 전세/매매 매물 수 확인. 물량 증감 추이 - 매수, 임대문의 있는지 확인 - 낙찰 예정가 대비 인근 전세가 비교 근처, 인근 신규 입주 물량 조사 (아실, 부동산) - 전세 내놓을 경우 전세대출 승인 최고가 체크 -> 대출 승인 최고가 + a 로 전세 내면 됨 -> 부동산 사무소에서 높다할 경우 직거래 어플 이용 -> 세입자를 구해 부동산 사무소에 연결해주고 부동산 사장님 내편으로 만들기

[부동산 경매 절차] 경매 접수 -> 6개월 소요 - 입찰, 낙찰 -> 7일 - 낙찰허가 -> 7일 - 이의신청 -> 잔금 낙찰불허가 사유 : 농지의 경우 농지취득 자격증명원 미제출, 법원의 실수 등 이의신청 : 이해관계인 (채권자, 채무자, 임차인 등) - 이의신청 시 6개월 소요, 항고 시 추가 6개월 소요 -> 이의신청시 신청자 보증금 납부 필요 (대부분 채무자가 이의 신청하고 경매 취하 가능성 있음) -> 최대 2년 보증금 묶이는 경우 발생 -> 발상의 전환 : 입찰 보증금 10%만 내고 2년간 보유하는 효과 (소유권 이전했을 경우) [경매 취소] 경매 신청자가 무잉여일 경우 경매 취소 ※ 무잉여 : 경매신청자가 낙찰대금에서 변제받을 금액이 없는 경우 ※ 예시 : 후순위 채권자가 경매신청 했으나,..

[부동산 경매 투자] 1. 지도 (코팅된 지도), 경매지 활용법 ○ 지도 : 이동 경로 표시 ○ 경매지 : 방문일자, 시세 메모 후 철해서 보관 추후 인근 물건 나왔을때 참고 데이터로 활용 2. 용도와 권리의 선입견 배제 내가 아는 용도, 쉬운 권리, 아는 지역은 다른 사람도 알고, 쉽다. 경쟁률이 높고 가격이 비싸다. 염전도 건물을 지을 수 있는 염전이 있다. 전, 답은 대지로 바꾸는 비용이 동일, 답을 전으로 전화하는 비용 없음. (일반적으로 전이 답보다 좋다고 알고 있음) 3. 경매의 기본 1등으로 낙찰 받는게 중요한 게 아님을 자주 잊는다. 경매의 목적은 돈을 버는 것. 하자 물건 권리분석을 잘했다면 단독 입찰이 나쁜 게 아니다. 4. 토지거래허가와 경매 낙찰 허가로 토지거래 허가 받은 것으로 봄..

[법정지상권 분석방법] 1. 법정지상권 토지와 건물이 동일인의 소유였다가 토지만 경매로 나온 경우, 건물을 위해 인정되는 법률에서 정한 지상권 토지에 근저당권 설정 당시 건물이 존재(등기 여부 무관)하고, 향후 토지만 경매에 나온 경우 법정지상권 성립. 2. 조사 방법 1) 토지/건물 등기부 발급받아 토지와 건물이 동일 소유자 였던 적이 있는지 확인. 과거 자료는 등기소 직접 방문하여 구등기 발급하여 확인 가능. 2) 건축물 대장 발급 3) 토지에 근저당권 설정돼 있는 경우, 설정 당시 감정평가서(도면, 사진)에 건물 존재하는지 확인 근저당권 설정 당시 건물 없으면 법정지상권 성립 안됨. 3. 분석 순서 1) 토지의 현재가치 확인 2) 토지의 미래가치 예측 3) 건물의 가치 확인 4) 법정지상권 성립 여..

[가처분] * 점유이전금지 가처분 * 처분금지 가처분 * 토지 인도 및 건물 철거 가처분 : 후순위라도 낙찰자가 인수해야 함. 대부분 건물만 경매로 나온건 토지 주인이 건물에 대해 지료 청구 후 경매 신청하면서 토지 인도 및 건물 철거 가처분 신청 -> 건물 경매 유찰 -> 건물 저가 낙찰 가능 (감정가 10% 선) [지역권] * 요역지 : 남의 땅을 사용할 수 있는 권리를 가지고 있는 토지 * 승역지 : 남(용역지)에게 해당 땅을 사용하게 해줘야 하는 의무가 있는 토지 * 요역지는 감가 요인이 아님 -> 용역지 낙출 후 승역지 매수 협의 유리 [지상권] * 지상권이 설정되었더라 하더라도 설정 당시 건물이 없었다는 증거는 아님. * 실질적으로 사용을 위한 지상권 설정은 거의 없음. 대부분 토지 근저당권자..

부동산 투자라 하면 많이 떠올리는 것 중 하나가 경매 투자다. 양질의 온/오프라인 강의 및 유튜브 강의가 많아져 접근성도 좋아졌다. 10년 전쯤 오프라인 강의도 들어보고, 투찰도 한 번쯤 해봤다. 물론 낙찰 받진 못했지만. 2021년 부동산 세금 개편으로 주택투자는 더 이상 어렵게 됐다. 비교적 안전하고 안정적이던 투자처가 사라진 것이다. 속칭 사다리 치워졌다고 한다. 하지만 언제나 정책이 있으면 대책이 있는 법. 새로운 투자 방안으로 경매를 다시 공부하며 정리해 본다. 부동산 투자는 물건 현장을 먼저 보고 현재가치, 미래가치가 있다고 판단된 후 권리 관계를 보는 것. 경매는 감정가 최초 경매에서 시세 90%로 입찰하는게 좋다. (시세의 10% 할인 매입) [투자 유형] * 공장/창고 - 토지 중심 * ..

임야는 가격이 싸다. 지방의 산은 수천만원으로 광활한 산의 주인이 될 수도 있다. 얼마 전 어떤 기사에서 기획부동산이 개발이 불가능한 청계산 급경사 땅을 쪼개서 평당 24만원에 팔아 820억원을 챙겼다고 한다. 안타깝다. 땅도 마찬가지지만, 투자는 스스로 공부하고 알아보지 않고 주변의 말만 듣고 하게 되면 단기적으로 운이 좋아 작은 수익이 날 수 있지만, 결과적으로 100% 손실을 보게 된다. 대부분의 산에는 무덤이 있다. 내가 산 땅에 무덤이 있다면? 내 땅이라고 마음대로 파내지 못한다. 분묘기지권이란 타인의 토지 위에 있는 분묘의 기지에 대하여 관습법상 인정되는 지상권에 유사한 일종의 물권이다. 단, 가묘(시신이 없는 묘)는 분묘기지권이 성립 안된다. 분묘기지권의 성립요건 등 복잡한 내용이 있다. 하..