[부동산 경매] 지도 활용법 외, 유치권, 도로

[부동산 경매 투자]

1. 지도 (코팅된 지도), 경매지 활용법

○ 지도 : 이동 경로 표시

○ 경매지 : 방문일자, 시세 메모 후 철해서 보관

추후 인근 물건 나왔을때 참고 데이터로 활용

 

2. 용도와 권리의 선입견 배제

내가 아는 용도, 쉬운 권리, 아는 지역은 다른 사람도 알고, 쉽다. 

경쟁률이 높고 가격이 비싸다.

염전도 건물을 지을 수 있는 염전이 있다.

전, 답은 대지로 바꾸는 비용이 동일, 답을 전으로 전화하는 비용 없음.

(일반적으로 전이 답보다 좋다고 알고 있음)

 

3. 경매의 기본

1등으로 낙찰 받는게 중요한 게 아님을 자주 잊는다.

경매의 목적은 돈을 버는 것.

하자 물건 권리분석을 잘했다면 단독 입찰이 나쁜 게 아니다.

 

4. 토지거래허가와 경매

 낙찰 허가로 토지거래 허가 받은 것으로 봄.

 

5. 경매 매각 포함 지장물 사라진 경우

 경매 나온 캠핑장에서 경매 매각 물건에 포함된 글램핑장을 뜯어 갔다면?

 원래 비용 들여서 철거 예정이었다면,

 잔금 치른 후 해당 물건 불포함에 따른 경매 대금 일부 반환 청구 가능.

 

6. 신도시 개발과 투자

신도시 개발시 돈 버는 땅은 신도시에 포함된 곳이 아니라,

신도시에 포함 되지 않은 바로 옆의 땅.

신도시 예정 토지 투자 : Min 보상, Max 시세차익

 

7. 경매 접수 후 입찰까지 기간

 경매 접수 후 입찰까지 통상 6개월 소요

 즉, 감정평가 금액은 최소 6개월 이전 금액

 신도시 발표하고 지가 오를 경우, 경매는 발표전(6개월전) 금액으로 경매 나옴

 

[유치권]

당해 부동산의 공사대금 등을 이유로 점유할 경우 성립.

감정평가시 현황 조사서에 명시

건물 유치권은 건물이 철거될 경우 자동 소멸

법정 소송으로 진행될(강제집행면탈죄) 경우 기본 1년, 500만원 소요. 통상 2.5년 소요. 

유치권 신고는 신고만 하면 다 받아줌. 실제 유치권인제 확인 필요.

 

[도로]

○ 자기 땅이라고 도로를 막으면 형사 처벌.

하지만, 문을 만들어 통행은 할 수 있게 하면 불법 아님.

통행이 불편한 경우 주민들 구청에 민원 -> 강남구 같은 경우는 구청에서 매입함.

 

○ 재개발 지역의 도로

 서울시 조례 무주택자는 30평방미터 넘으면 분양권 나옴.

유주택자는 90평방미터 넘으면 분양권 나옴

 

○ 10차선 대로 경매

 이미 보상 완료되었으나, 토지 소유자가 보상금 수령하지 않은 건. 

 (토지소유자의 채무가 보상금보다 큰 경우)

 보상금 법원에 공탁되어 있을 것.

 낙찰받고 공탁금 수령하면 됨. 단, 1년 이내 공탁금 찾으면 양도소득세 55% 중과.

 

[관련 글]

[부동산 세금] 토지 및 농지 양도소득세 계산

 

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부동산 경매 투자 2 (가처분, 지역권, 지상권)