부동산 경매 투자 5 (경매절차, 허가권, 상가, 오피스텔, 기타)

[부동산 경매 절차]

경매 접수 ->  6개월 소요 - 입찰, 낙찰 -> 7일 - 낙찰허가 -> 7일 - 이의신청 -> 잔금

낙찰불허가 사유 : 농지의 경우 농지취득 자격증명원 미제출, 법원의 실수 등

이의신청 : 이해관계인 (채권자, 채무자, 임차인 등) - 이의신청 시 6개월 소요, 항고 시 추가 6개월 소요

            -> 이의신청시 신청자 보증금 납부 필요 (대부분 채무자가 이의 신청하고 경매 취하 가능성 있음)

            -> 최대 2년 보증금 묶이는 경우 발생

            -> 발상의 전환 : 입찰 보증금 10%만 내고 2년간 보유하는 효과 (소유권 이전했을 경우)

 

[경매 취소]

경매 신청자가 무잉여일 경우 경매 취소

※ 무잉여 : 경매신청자가 낙찰대금에서 변제받을 금액이 없는 경우

※ 예시 : 후순위 채권자가 경매신청 했으나, 선순위 채권자에게 낙찰대금 배당 후 남은 금액이 없는 경우

-> 선순위 채권자가 경매신청하면 경매 취소 안됨

-> 입찰 15일 전 선순위 채권자에게 경매신청해야 한다고 정보 제공

-> 입찰에 임박하여 알릴 경우 선순위 채권자가 경매신청 할 시간 여유 없어 경매 변경 신청하면 경매절차 처음부터 다시 시작해야 함

 

[건축 등 허가권]

낙찰 받으면 소유권은 넘어 오지만, 허가권은 넘어오지 않음.

허가권은 허가 후 3년 경과하면 취소되나 행정처리 안 돼있는 경우 많음.

허가 취소되면 원상복구 의무 있음 -> 낙찰 후 허가권 협상에 유리하게 작용

 

[상가]

1. 신도시 상가

신도시 초기에는 상권이 계속 옮겨다님.

순차 분양하기 때문에 초기 상권은 초기 성황 시 매도 후 이동 필요.

1, 2년 후 2차 분양 시 상권 이동

향후 경매 나오는 시점의 상가 가격이 실제 시세로 봐야 함.

 

2. 현황 임대료

현재 상가의 임대료 상황은 일시적일 수 있음. (우량 임차인 이전, 단기 임차 등)

현재 장사가 잘되는지 여부는 단기 적인 것.

현황조사서에 나오는 현재 임대료 역시 마찬가지.

주변 상권의 시세 파악이 중요.

 

[오피스텔 양도 시 용도 판정]

양도소득세는 양도시점 현황 기준

오피스텔 양도시점 : 주택인 경우 (전입신고), 상업/업무용인 경우 (사업자등록)으로 양도 전 미리 신고 필요.

 

[기타]

집합건물 철거를 위한 퇴거 명령 + 지료 청구 동시 진행 가능

그린벨트 지정 이전에 대지였던 토지는 현재 건물 신축 가능

국가 도로부지라고 바로 도로 생기는 건 아님 -> 미리 여유 있게 확보하고 교통량에 따라 확장