[재테크] 1일 매출로 보는 대한민국 상가 투자 지도

현재의 소득으로 원하는 미래를 기대하기 어려운 사람들은 투자를 한다.

혹은 현재 소득이 불안하거나.

나의 경우는 매년 반복되는 인사철 스트레스로 본격적인 투자를 시작했다.

올해도 어김없이 투자 의지에 불을 지펴주는 사회다.

투자의 한 방법이던 주거용 부동산 투자가 정부 정책으로 막혔다.

그 대체 투자 수단인 토지, 상가, 오피스 등에 관심 가져야 한다.

그래서 읽어 본 책이다.

"1일 매출로 보는 대한민국 상가 투자 지도"

여러 프렌차이즈의 일일 매출과 비용 자료를 토대로 설명을 풀어간다.

이 책에서 가장 크게 얻을 점은 지도를 이용한 유효수요, 배후지 분석법이다.

막연하게 생각하고 있던 것들은 명확하게 설명해 주고,

잘못 알고 있던 것을 정확히 지적한다.

이 책을 구입한 이유가 유튜브 방송을 보고 더 자세히 알고 싶어서였다.

저자의 유튜브 방송으로 설명을 들은 후 책을 읽으니 더 이해가 잘 된다.

아는 만큼 보인다고 했던가.

유튜브를 보지 않고 책을 먼저 봤다면, 지루한 숫자의 나열이라 생각했을 것 같다.

현실적인 손익분기점과 매출, 비용 자료도 쉽게 접하기 어려운 정보다.

부지런히 공부해서 사회의 파장에 일희일비하는 삶에서 하루빨리 벗어나야겠다.

 

1. 상가에서 중요한 건 상권과 입지 중 입지다.

상권은 강남역 상권, 홍대입구 상권 같은 범위의 개념이다.

입지는 상권 내에서 차지하는 상가의 순위다.

주택이 똘똘한 한 채가 통하듯, 상가도 마찬가지다.

강남역 같은 좋은 상권의 나쁜 입지보다, 떨어지는 상권의 1등 입지가 좋다.

떨어지는 상권의 1등 입지는 그 지역 모든 상가가 공실이 되기 전에는 살아남는다.

그리고 해당 상권의 경쟁 상가가 문을 닫으면 독점이 되어 매출이 오를 수 있다.

 

2. 중요한 건 유동인구가 아니라 유효수요다.

유효수요 분석은 배후지 가구수와 주동선을 찾아라.

지식산업센터는 연면적 기준 10평당 근무인 1명을 유효수요로 본다.

상가 허위 매출 사기는 매입 자료 요구하면 막을 수 있다.

 

3. 입지 선정 포인트

대로변 안쪽 유효수요가 업종에 필요한 세대수보다 적을 때는 대로변을 공략하고, 

많을 때는 안쪽을 공략하는 것.

 

* 업종별 투자 비용 (임차 비용 별도) 

편의점 2~3천만원

배스킨라빈스 1.5억

파리바게뜨 1.8억

투썸 등 대형 커피점 2.4억

이디야 등 소형 커피점 5~6천만

김가네 김밥 6~7천만

바르다김선생 1.1억

국수나무 6~7천

맘스터치 1.2~1.3억

하남돼지집 1.7억

짬뽕지존 1.8억

가장 맛있는 족발 1.2억

호치킨 6~7천

 

* 업종별 필요 유효 수요 (창업비용)

편의점(2~3천), 세탁소, 부동산 중개소 등 : 500세대

베이커리(1.8억), 병의원, 학원, 주류 판매 삼겹살집 같은 음식점 : 2,000세대

배스킨라빈스(1.5억), 주류 판매하지 않는 김밥집(김가네 6.5천, 바르다 1.1억), 대형 슈퍼마켓 : 4,000세대