[부동산] 소액 빌라 투자 장단점과 투자 포인트

부동산 정책으로 아파트 투자가 쉽지 않은 상황에서 대체 투자처로 빌라가 있습니다.

취득세가 중과되지 않는 공시가 1억원 미만의 빌라가 서울, 경기 내에서도 찾아볼 수 있기에 빌라 투자에 대해 알아보았습니다.

 

 

작년 2021년  아파트 규제 강화로 아파트 시장 거래 절벽

서울 빌라 거래량 2007년 이후 14년만에 아파트 거래량을 넘어섬

-> 대체 틈새 투자 빌라 매수 증가

 

• 서울 자치구별 빌라 매매 비중

- 은평구 69.4%, 강북구 69.2%, 광진구 63%, 강서구 62.4%

- 집값이 상대적으로 저력하고, 공공정비사업, 민간 재개발 추진 많은 지역

 

 

• 현금청산 기준일 (권리 산정 기준일)

- 재개발시 권리산정 기준일 이후 취득한 빌라는 재개발 후 신규 아파트 입주권 받지 못하고 현금청산

- 일반 재개발은 사업기간 10년 이상 소요, 공공 재개발은 5년

- 공공재개발 사업 

  1차 후보지 : 2020년 9월 21일

  2차 후보지 : 2021년 12월 30일

  서울시 신속통합기획 1차 후보지 : 2021년 9월 23일

  서울시 신식통합기획 1차 탈락 지역, 추후 공모 참여지역 : 2022년 1월 28일

   (단, 공모 탈락 지역은 권리 산정 기준일이 2023년 말까지만 적용, 이후 입주권 수령 가능)

   (현금청산 대상자가 많은 지역은 신속통합기획 후보지에서 탈락할 위험 있음)

  도심 공공주택 복합 사업지 : 2021년 6월 29일

 

1차 후보지(이번), 2차 후보지(이후)

 

1차 후보지 선정 구역

 

서울시는 2015년 부터 서울시내 신규 재개발 구역지정이 없어 주택공급 기대물량 억제

서울시 주택공급은 재개발이 필수

선정된 후보지는 서울시가 지원하는 '신속통합기획' 적용

 

• 투자 포인트

 - 10년 이상된 500m(10분) 이내 역세권 빌라 

 - 필로티 구조 (주차 가능)

 - 플러스 알파공간 (베란다 등 서비스공간 넓어야 함)

 - 넓은 거실 (원룸은 분리형 원룸 선호)

 - 동일 조건이면 가장 허름한 빌라

    (저가 매수, 계약시 매도자에게 인테리어 후 매도가 이상으로 전세놓을거라 noti 해야 잔금시 분란 최소화 가능)

 - 공동주택가격 비율이 70% 이상 (공동주택가격/매매가 = 0.7 이상, 공동주택가격 확인원)

 - 대지 평당 단가 이하 (인근 나대지 토지 평단가 > 대지 지분 평당 단가)

 - 공시지가 비율이 35% 이상 (공시지가/대지가격 = 0.35 이상)

 

 

• 건축연도별

 - 신축/준신축 (1~10년) : 토지 + 건축비 + 건축주 마진

 - 구축 (11~20년) : 저가 구매 -> 옵션/인테리어 -> 전세가 높여 플피 투자 가능

 - 노후주택 (21년 이상) : 재개발 투자, 인테리어해도 전세가 높이기 어려움, 갭투자로 상대적으로 큰 투자 비용 필요

 

 

• 투자 시점

 - 구역 지정전, 행위제한 고시, 주민 동의서 

  

- 예정지 단계 

   수익성 높음

   장기간 투자 필요

  지분 작은 물건 투자 -> 장기 투자 필요하기에 투자금 최소

 

- 사업시행단계

  안정성 높음, 가격 높음

  지분 큰 물건 투자 -> 큰 평형 배정

 

 

 

• 지역주택사업 투자 2가지 방법

  - 조합원 자격으로 투자 (일반적인 방법)

   분양사무소에서 조합원 계약 후 계약금과 사업비 납부 -> 중도금 납부 방식

   지역주택사업 조합원 투자 권유는 원수에게 하라는 말이 있을 정도로 리스크 높음

 

  - 지주조합원 투자

   대물 계약서 작성

   계약금, 사업비, 중도금 납부 없이 입주 시 추가 분담금 납부 

   지주조합원은 바로 가입하지 않아도 됨, 지역주택사업 진척될수록 가격은 오름

 

• 투자 Tip

  - 인테리어는 물건지 인근 업체에 맡기는게 좋음 (인테리어 A/S 대부분 발생)

  - 인테리어 공부 필요 (ex. 타일, 변기, 싱크대 별도 주문. 주문시 설치 인부 포함)

  - 인테리어는 밝은 톤

  - 관심지역 설정 후 최소 한달간 시세 조사

 

 

• 투자 유의점

 - 불법 확장

 일조권 확보를 위한 사선제한.

 4, 5층 계단 방식 건물 베란다 부분 확장은 불법 - 이행강제금 부과 (과거 5회 한도 부과했으나 현재 무제한 부과)

 구축 빌라의 경우 현재까지 적발 안된경우는 앞으로도 적발 안될 가능성 있음.

 위반건축물 양성화 7~8년 주기로 시행, 자진신고 후 이행강제금 1회 부과하고 양성화하면 공부상 건물면적으로 인정됨

 매입 시 위반건축물로 네고 포인트 (저가 매수)

 

• 투자 유망 지역 

  강남권에는 송파 (강남, 서초에 비해 저렴, 강동구와 비슷)

  강서보다는 동남권 선호 (강동구, 중랑구), 강서에는 빌라가 너무 많아(공급) 전세가 맞추기가 어려움

   7호선 영향으로 중랑구에 전세 수요 많음

  

 

빌라 투자를 추천하거나 권유하는 것이 아니라

관심이 있어 공부하는 포스팅입니다.

소중한 자기 돈, 투자는 직접 판단.