[부동산 세금] 중과세 되지 않는 오피스텔 세금 이야기

계속되는 부동산 대책으로 주택, 토지에 대한 부동산 투자가 어려워지고 있어요.

세금 중과세를 피할 수 있는 오피스텔 관련 세금에 대해서 알아보았어요.

 

오피스텔의 건축물 용도는 비주거용이 기준이지만,

실제로 주거용으로 사용할 경우, 실사용 원칙에 따라 주택기준으로 세금 부과돼요.

 

 

■ 오피스텔 분양 관련 세금

1. 업무용

 부가세를 제외한 분양가액의 4.6% (농어촌특별세, 지방교육세 포함)에 해당하는 취득세 부담

 * 부가세는 환급

 

2. 주거용

부가세 10%와 취득세 4.6% 부담

 * 간이과세자 및 주거용은 부가세 환급신청 불가

 

 

■ 오피스텔 매입 관련 세금

1. 취득세 : 4.6% 

 2020년 8월 11일 이후 오피스텔 취득 후 / 타 주택 취득할 경우

 1) 상기 오피스텔도 주택수에 포함되어 주택 취득세 결정 (취득세 중과)

 2) 2020년 8월 11일 이전 취득 및 분양받은 오피스텔은 타 주택 취득세 부과 시 주택수 포함 안됨

   * 1억 이하 오피스텔은 주택수에 포함 안됨

   * 2020년 8월 11일 이후에 취득한 오피스텔 분양권의 경우, 분양권 상태이므로 주택수에 포함 안됨

 

2. 보유세 : 실사용 원칙에 따라 부과

 1) 비주거용으로 사용하면 별도합산토지에 속해 80억 이상 되어야 종부세 + 상업용 재산세

 2) 주거용으로 사용하면 주택분에 종부세 부과 + 주택용 재산세

 

3. 양도소득세 : 실사용 원칙에 따라 부과

 1) 비주거용으로 사용하면 2년 보유 후 일반과세

   - 부가가치세 환급과 무관하게 부가세를 포함한 가액으로 부가세를 신고 납부하여야 함.

   - 업무용 오피스텔은 소유자 주택 보유 여부와 관계없이 일반 건물의 양도로 보아 양도세 계산

 

 2) 주거용으로 사용하면 다주택자&규제지역일 경우 중과세

   - 부가세 문제는 없음.

   - 1세대 1주택 보유자가 오피스텔을 추가 취득하였다가 양도하는 경우 2주택자가 되어 비과세 받을 수 없음.

 

■ 오피스텔 취득 후 비주거용으로 인정 조건

 1. 개인의 경우 사업자등록

 2. 월세 받은 것에 대해 세금 계산서 발행 및 부가가치세 신고

 3. 월세 소득은 종합소득세에 합산

 4. 오피스텔 매도 시 건물분에 대한 부가세 내야 함

 5. 임차인이 전입 신고를 하면 안 됨

 

■ 오피스텔 취득 후 비주거용으로 사용/인정 시

 1. 종합부동산세 합산 배제

 2. 조정지역 및 규제지역 내에 있는 오피스텔의 경우에도 양도소득세 중과 면제