부자 되기 위한 재개발, 재건축 진행 절차 및 단계별 핵심 사항 정리

 

익숙하지 않아 어렵게 느껴지는 재개발, 재건축.

10년 이상이 걸린다는 막연한 불안감과 복잡한 절차 때문에 접근이 어렵다.

하지만 입지는 좋지만 낙후된 지역의 낡은 구옥이

수십억의 아파트가 된 사례가 주변에 얼마나 많은가.

 

부러워 하지만 말고 도전하기 위해 공부한다.

10년 걸리면 어떠냐.

내가 못들어가면 자식 주면되지.

라는 마인드로.

 

재개발, 재건축의 진행 절차 및 단계별 핵심 사항과 투자 포인트를 정리해 보자.

 

절차	내용
정비기본계획수립	지방자치단체에서 수립
안전진단	D등급 이상 받아야 재건축 추진 가능 재건축만 해당, 재개발은 해당 없음
정비구역지정	지방자치단체에서 지정
추진위원회 설립	해당 구역 물건의 토지등소유자 50% 이상 동의 필요 투기과열지구 재건축 물건 매입 시점 (조합 설립 이후 매수 시 조합원 지위 불인정, 재개발은 관리처분인가 시점)
조합설립인가	해당 구역 물건의 토지등소유자 75% 이상 동의 필요 (동의자 소유 토지 면적의 합이 구역 전체 토지 면적 50% 이상 필요) 요건 충족 시 추진위에서 지자체에 인가 요청 전체 사업 진행 20~30% 수준 사업 자체 무산 가능성 낮음. 사업 완료까지 장기간 필요 투기과열지구 재건축 물건은 조합설립 이후 매수자 조합원 지위 불인정 재개발 구역 내 다주택자 물건 주의! 다주택자라도 1개의 입주권만 나옴. 나머지는 현금 청산. 매입 계약서 특약 필요 *
시공사 선정	롯데, 대우, 삼성 등 1군 건설사 시공시 가치 올라감 사업성 있는 구역은 유명 시공사들이 플래카드 거는 등 경쟁 (서울은 사업시행인가 후 시공사 선정)
사업시행인가	전체 사업 진행 50% 수준 사업시행인가 직전 교통영향평가, 건축심의 통과
종전자산평가	조합원 기존 자산 감정평가 감정평가 후 실망 매물 출현
조합원 분양 신청	조합원 분양 신청 마감전 대형평수, 고층 변경 신청 가능 관리처분인가 후 입주권 발생 시 세금 문제 매물 출현
관리처분인가	전체 사업 진행 80% 수준 조합원 분양 세대수, 조합원분양가, 일반분양 세대수, 일반분양가 확정 조합원 추가부담금 확정 아파트 입주권 확정 - 투기과열지구에서 재개발 관리처분인가 이후 매입시 조합원 지위 불인정 - 투기과열지구 5년 내 재당첨 금지 : 관리처분인가일이 조합원 분양당첨일
이주 및 철거	조합원 물건 감정평가액의 40~70% 이주비 무이자 대출 가능
조합원 동호수 추첨	조합원 입주권이 일반분양권에 비해 로얄 동, 로얄 층일 확률 높음
착공
일반분양	청약 당첨 분양권, 분양권 초기 투자금은 입주권 보다 낮음.
준공 및 입주
이전 고시 및 청산

 

* 재개발 구역 내 다주택자 물건  (다물권자 매물) 방지 계약서 특약 문구

동일 구역 내 매도인과 세대원이 본 건 부동산 외 다른 물건이 없음을 확인하며,

추후 문제 발생시 위 계약은 조건 없이 해제할 수 있고, 이에 따른 손해는 매도인이 부담한다.