부동산투자 10

[부동산] 경매 투찰시 체크 리스트

국토부 실거래 조사 (금액, 추세), 물건 인근 부동산 사무소 방문하여 전세/매매 시세 조사 - 시세 하락 추세라면 보수적으로 입찰 - 전세/매매 매물 수 확인. 물량 증감 추이 - 매수, 임대문의 있는지 확인 - 낙찰 예정가 대비 인근 전세가 비교 근처, 인근 신규 입주 물량 조사 (아실, 부동산) - 전세 내놓을 경우 전세대출 승인 최고가 체크 -> 대출 승인 최고가 + a 로 전세 내면 됨 -> 부동산 사무소에서 높다할 경우 직거래 어플 이용 -> 세입자를 구해 부동산 사무소에 연결해주고 부동산 사장님 내편으로 만들기

부자 되자 2022.09.19

[부동산] 라이브오피스, 투자해도 될까?

요즘 동탄 라이브 오피스 투자하라는 전화를 부쩍 많이 받고 있어요. 마침 시간 여유가 있을 때 한번 들어봤는데 정말 투자해도 될만한건지 궁금증이 생겨 알아보았습니다. 라이브오피스란? - 규모가 큰 오피스빌딩을 다양한 크기로 잘게 쪼개 분양하는 섹션 오피스를 업무와 휴식 공간을 함께 이용할 수 있도록 한 오피스 상품. - 오피스 내부에 욕실, 다락, 발코니 등 설치 - 1인 기업, 스타트업, 유튜버 등 소규모 기업 오피스 및 기숙사를 따로 구하기 어려운 소규모 업체 대상 - 건물분 부가가치세 환급을 위해 분양 계약 후 20일 이내 사업자등록 필요 - 취득세 분양가의 4.6% - 양도소득세 일반세율 적용 : 양도차익에 따라 6~45%, 1년 미만 50%, 1~2년 미만 40% - 월세 소득 부가세 부과 장점..

부자 되자 2022.08.24

[부동산 투자] 성공적 투자를 위한 통계정보 활용법

통계청의 국가통계포털(KOSIS)에는 양질의 정보가 많다. 요즘은 양질의 정보와 콘텐츠가 넘쳐난다. 이 넘쳐나는 정보를 어떻게 활용할 줄 아는지가 중요하다. 소득과 인구가 증가하는 지역이 발전하는 지역이고, 발전하는 지역의 지가가 상승한다. 해당 지역의 소득 증가율과 인구 증가율을 찾아본다. 조사 지역은 임의로 광주광역시로 한다. 국가통계포털(kosis.kr/)에 접속하여 국내 통계 -> e지방지표(시각화)를 클릭하면 아래와 같은 화면이 나온다. 여기서 광주를 클릭한다. 광주에 대한 개괄적인 정보가 나오고, 상세 정보는 하단 메뉴에서 선택한다. 하단 메뉴에서 인구를 클릭한다. 인구를 클릭하면 화면 아래에 아래와 같은 정보들이 나온다. 이중 찾아볼 인구증가율은 인구변화 메뉴에서 찾을 수 있다. 광주의 인구..

부자 되자 2021.02.28

[부동산 경매] 지도 활용법 외, 유치권, 도로

[부동산 경매 투자] 1. 지도 (코팅된 지도), 경매지 활용법 ○ 지도 : 이동 경로 표시 ○ 경매지 : 방문일자, 시세 메모 후 철해서 보관 추후 인근 물건 나왔을때 참고 데이터로 활용 2. 용도와 권리의 선입견 배제 내가 아는 용도, 쉬운 권리, 아는 지역은 다른 사람도 알고, 쉽다. 경쟁률이 높고 가격이 비싸다. 염전도 건물을 지을 수 있는 염전이 있다. 전, 답은 대지로 바꾸는 비용이 동일, 답을 전으로 전화하는 비용 없음. (일반적으로 전이 답보다 좋다고 알고 있음) 3. 경매의 기본 1등으로 낙찰 받는게 중요한 게 아님을 자주 잊는다. 경매의 목적은 돈을 버는 것. 하자 물건 권리분석을 잘했다면 단독 입찰이 나쁜 게 아니다. 4. 토지거래허가와 경매 낙찰 허가로 토지거래 허가 받은 것으로 봄..

부자 되자 2021.02.24

[부동산 경매] 법정지상권, 농지취득자격증명원

[법정지상권 분석방법] 1. 법정지상권 토지와 건물이 동일인의 소유였다가 토지만 경매로 나온 경우, 건물을 위해 인정되는 법률에서 정한 지상권 토지에 근저당권 설정 당시 건물이 존재(등기 여부 무관)하고, 향후 토지만 경매에 나온 경우 법정지상권 성립. 2. 조사 방법 1) 토지/건물 등기부 발급받아 토지와 건물이 동일 소유자 였던 적이 있는지 확인. 과거 자료는 등기소 직접 방문하여 구등기 발급하여 확인 가능. 2) 건축물 대장 발급 3) 토지에 근저당권 설정돼 있는 경우, 설정 당시 감정평가서(도면, 사진)에 건물 존재하는지 확인 근저당권 설정 당시 건물 없으면 법정지상권 성립 안됨. 3. 분석 순서 1) 토지의 현재가치 확인 2) 토지의 미래가치 예측 3) 건물의 가치 확인 4) 법정지상권 성립 여..

부자 되자 2021.02.23

[부동산 경매] 가처분, 지역권, 지상권

[가처분] * 점유이전금지 가처분 * 처분금지 가처분 * 토지 인도 및 건물 철거 가처분 : 후순위라도 낙찰자가 인수해야 함. 대부분 건물만 경매로 나온건 토지 주인이 건물에 대해 지료 청구 후 경매 신청하면서 토지 인도 및 건물 철거 가처분 신청 -> 건물 경매 유찰 -> 건물 저가 낙찰 가능 (감정가 10% 선) [지역권] * 요역지 : 남의 땅을 사용할 수 있는 권리를 가지고 있는 토지 * 승역지 : 남(용역지)에게 해당 땅을 사용하게 해줘야 하는 의무가 있는 토지 * 요역지는 감가 요인이 아님 -> 용역지 낙출 후 승역지 매수 협의 유리 [지상권] * 지상권이 설정되었더라 하더라도 설정 당시 건물이 없었다는 증거는 아님. * 실질적으로 사용을 위한 지상권 설정은 거의 없음. 대부분 토지 근저당권자..

부자 되자 2021.02.19

[부동산 경매] 투자유형, 임차인, 등기부, 하자물건, 개별매각, 입찰시 유의사항, 공유자 우선 매수 신고

부동산 투자라 하면 많이 떠올리는 것 중 하나가 경매 투자다. 양질의 온/오프라인 강의 및 유튜브 강의가 많아져 접근성도 좋아졌다. 10년 전쯤 오프라인 강의도 들어보고, 투찰도 한 번쯤 해봤다. 물론 낙찰 받진 못했지만. 2021년 부동산 세금 개편으로 주택투자는 더 이상 어렵게 됐다. 비교적 안전하고 안정적이던 투자처가 사라진 것이다. 속칭 사다리 치워졌다고 한다. 하지만 언제나 정책이 있으면 대책이 있는 법. 새로운 투자 방안으로 경매를 다시 공부하며 정리해 본다. 부동산 투자는 물건 현장을 먼저 보고 현재가치, 미래가치가 있다고 판단된 후 권리 관계를 보는 것. 경매는 감정가 최초 경매에서 시세 90%로 입찰하는게 좋다. (시세의 10% 할인 매입) [투자 유형] * 공장/창고 - 토지 중심 * ..

부자 되자 2021.02.18

2021년 확 바뀐 부동산 세금 - 법인매매사업자1 (취득세, 종합부동산세)

나중에 안 사실이지만, 현재 야당이 집권당일 시절 부동산 투자의 꽃은 법인매매사업자였다. 아는 사람들만 아는 투자 노하우였고, 제도/세제 혜택도 많았다. 심지에 부동산 규제 정책에 포함되지 않아 말 그대로 그들만의 리그였던 시절이었다. 그 시절엔 부동산 법인을 해보려 해도 관련 책이나 온라인 강의도 없었다. 그러던게 투자 카페에서 하나둘 강의를 시작하고, 관련 책이 나오기 시작했다. 부동산 법인 관련 뉴스와 기사가 하나둘씩 나오기 시작한다. 주식 격언 중 소문에 사서 뉴스에 팔라는게 있다. 뉴스에 나올 정도면 모두가 알고 주가도 꼭지라는 의미다. 부동산 법인도 뉴스가 나오니 규제가 시작됐다. 결국 부동산 법인의 취득, 보유, 양도 모든 부분의 세재가 강화됐다. [법인의 주택 유상거래시 취득세율] 1. 법..

부자 되자 2021.02.17

2021년 확 바뀐 부동산 세금 - 주택임대사업자

몇 년 전만 해도 주택임대사업자를 권장하면서 여러 세제 혜택을 줬다. 세입자 입장에서도 임대사업자 등록주택은 계약 갱신 시 임대료 상승률 5% 제한으로 주거 안정에 도움이 됐다. 하지만 어느 순간 정책 기조가 바뀌었다. 아파트는 임대주택 등록 자체가 불가하게 되었고, 의무임대기간이 지나면 자동말소, 의무임대기간 전이라도 자진말소를 유인하고 있다. 단기적으로는 임대주택이 매물로 나와 약간의 매매 공급이 증가하고, 장기적으로는 임대물건 공급이 감소하고, 임대사업자의 매입 수요가 감소하게 된다. 매매 시장은 공급 증가, 수요 감소로 가격이 안정될 가능성도 있다. 임대 시장은 공급감소, 수요 불변으로 가격이 상승할 수 있다. 다만, 현재 정책이 계속 유지될지가 관건인데, 개인적인 생각으로는 가능성이 그리 많아 ..

부자 되자 2021.02.15

[투자] 임야 투자 최대 리스크이자 기회 : 분묘기지권

임야는 가격이 싸다. 지방의 산은 수천만원으로 광활한 산의 주인이 될 수도 있다. 얼마 전 어떤 기사에서 기획부동산이 개발이 불가능한 청계산 급경사 땅을 쪼개서 평당 24만원에 팔아 820억원을 챙겼다고 한다. 안타깝다. 땅도 마찬가지지만, 투자는 스스로 공부하고 알아보지 않고 주변의 말만 듣고 하게 되면 단기적으로 운이 좋아 작은 수익이 날 수 있지만, 결과적으로 100% 손실을 보게 된다. 대부분의 산에는 무덤이 있다. 내가 산 땅에 무덤이 있다면? 내 땅이라고 마음대로 파내지 못한다. 분묘기지권이란 타인의 토지 위에 있는 분묘의 기지에 대하여 관습법상 인정되는 지상권에 유사한 일종의 물권이다. 단, 가묘(시신이 없는 묘)는 분묘기지권이 성립 안된다. 분묘기지권의 성립요건 등 복잡한 내용이 있다. 하..

부자 되자 2021.01.27
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